Ratgeber Angemessenheit der Kosten der Unterkunft (Begonnen von: Ottokar)

[Ottokar]

Angemessenheit der Kosten der Unterkunft

Wie der Leistungsträger die Angemessenheit der Kosten für Unterkunft und Heizung zu ermitteln und zu beurteilen hat, hat das BSG in seiner Rechtsprechung seit 2006 ausführlich klargestellt (vgl. BSG Urteil vom 07.11.2006, Az. B 7b AS 10/06 R und B 7b AS 18/06 R, vom 18.06.2008, B 14/7b AS 44/06 R).
Danach muss der Leistungsträger bei der Ermittlung der Angemessenheit von der sog. Produkttheorie ausgehen, die schon im Sozialhilferecht angewendet wurde.
In der Praxis heißt das, es muss die nach Personenzahl der Bedarfsgemeinschaft zulässige Wohnungsgröße, die sich nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften des soziale Wohnungsbaues richtet, mit der für die am Wohnort üblichen durchschnittlichen Quadratmeterkaltmiete für Wohnungen im unteren (nicht untersten) Standart multipliziert werden.
Der Leistungsträger darf dabei die Neben- und Heizkosten nicht mit einbeziehen, da dies eine verbotene Pauschalierung derselben darstellt (vgl. auch BSG Urteil vom 02.07.2009, B 14 AS 36/08 R).
Wenn allerdings im Mietpreis Kosten für Kabelanschluß (B 4 AS 48/08 R), Stellplatz (B 7b AS 10/06 R) oder Einrichtungsgegenstände (B 14 AS 14/08 R) enthalten sind, die der Leistungsträger zu übernehmen hat, zählen diese Kosten zur Kaltmiete dazu und bilden im Ergebnis die angemessene Kaltmiete.

Maßgeblich ist dabei immer der Wohnort des Hilfebedürftigen. In größeren Städten dürfen dazu kleinere Einheiten gebildet werden. Der Leistungsträger darf aber keinen Durchschnitt aus ländlichen und städtischen Gebieten bildet. Es können nur Gebiete mit gleicher Mietenstruktur zusammengefasst werden.
Gibt es keinen Mietspiegel, können übergangsweise die Höchstbeträge des § 8 WoGG plus einen die Pauschalierung ausgleichender Zuschlag von 10 % zugrunde gelegt werden.
(Im WoGG 2009 wurde der § 8 WoGG nun § 12 WoGG. Die Tabelle nach § 12 Abs. 1 WoGG beinhaltet lt. § 11 WoGG die Kaltmiete + Nebenkosten. Die dort genannten Höchstbeträge bilden lt. BSG aber, aufgrund der darin vorgenommenen Pauschalierung der Nebenkosten, nur einen Richtwert, wenn alle anderen Erkenntnismöglichkeiten erschöpft sind, da eine Pauschalierung der Neben- und Heizkosten unzulässig ist. Anm.d.Verf.)


Neben- und Heizkosten
Da der Hilfebedürftige keinerlei Einfluss auf die Höhe der vom Vermieter umgelegten verbrauchsunabhängigen Nebenkosten und der vom Energieversorger festgelegten Brennstoffkosten hat und diese somit nicht senken kann, sondern einzig die Höhe seines Verbrauches beeinflussen kann, sind Heiz- und Nebenkosten in tatsächlicher Höhe als angemessen zu übernehmen, sofern dem Hilfebedürftigen nicht konkret zu hoher Verbrauch durch unwirtschaftliches Verhalten nachgewiesen werden kann (vgl. BSG Beschluss vom 16.05.2007, Az. B 7b AS 40/06 R).
Eine nur anteilige Übernahme nach angemessener Wohnungsgröße ist ebenfalls unzulässig, da dies eine rechtswidrige Pauschalierung darstellt. Der Hilfebedürftige kann aber im Regelfall seine tatsächlichen Heizkosten nur bis zur Obergrenze aus dem Produkt des Wertes für extrem hohe Heizkosten lt. Heizkostenspiegel mit der angemessenen Wohnfläche (in Quadratmetern) geltend machen (vgl. auch BSG Urteil vom 02.07.2009, B 14 AS 36/08 R). Zur Bestimmung eines Grenzwertes für den Regelfall einer mit Öl, Erdgas oder Fernwärme beheizten Wohnung können die im "Kommunalen Heizspiegel" bzw. - soweit diese für das Gebiet des jeweiligen Trägers fehlen - die im "Bundesweiten Heizspiegel" genannten Höchtsbeträge herangezogen werden => http://www.mieterbund.de

Die Beurteilung der Angemessenheit der Nebenkosten soll nicht separat erfolgen, sondern in Form einer Bruttokaltmiete (BSG vom 19.10.2010, B 14 AS 16/09 R).
Dazu soll ein Durchschnittswert aller nach der Betriebskostenverordnung zugrundeliegenden Kostenarten (ohne Heizkosten) unter Berücksichtigung der regionalen Besonderheiten gebildet und mit der angemessenen Kaltmiete pro qm addiert werden. Nur wenn keine regionalen Übersichten vorliegen, kann auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zurückgegriffen werden.

Warmwasser
Maßstab zur Beurteilung der Angemessenheit der Heizkosten (ohne Kosten für die Warmwasserbereitung) ist der örtliche, wenn keiner vorhanden der bundesweite Heizzpiegel des DMB.
- Rechtslage bis einschl. 31.12.2010:
Lt. Bundessozialgericht ist die Berechnung dieser Kosten nach § 9 Heizkostenverordnung (HKV) im SGB II grundsätzlich unzulässig. Stattdessen ist die im Regelsatz enthaltene Pauschale für die Warmwasserbereitung von den Gesamtheizkosten abzuziehen, wenn die Kosten für Warmwasser in den Heizkosten enthalten sind.
- Rechtslage seit 01.01.2011:
Im Regelsatz sind keine Kosten für die Warmwasserbereitung mehr enthalten. Ein Abzug wie bisher ist damit nicht mehr zulässig.
Die Warmwasserkosten werden entweder als Unterkunftskosten mit übernommen, wenn sie in den Heizkosten enthalten sind, indem die Gesamtheizkosten inkl. Kosten der Warmwasserbereitung übernommen werden müssen, oder als Mehrbedarf, wenn eine separate Warmwasserbereitung (z.B. mit Strom) erfolgt.

Unterkunftskosten selbst genutzter Eigenheime/Eigentumswohnungen
Lt. BSG-Rechtsprechung richtet sich hier die Angemessenheit der Kosten nach denen einer vergleichbaren angemessenen Mietwohnung (siehe "Zusammenfassung").
Sofern das Eigenheim noch abbezahlt wird, wird dabei statt der Kaltmiete die Zinsen übernommen, nicht jedoch die Tilgung. Nur in besonderen Härtefällen, wenn das Eigenheim fast abbezahlt ist, kann auch die Tilgung übernommen werden.


Zusammenfassung
Diese Kosten ist also hinsichtlich ihrer Angemessenheit nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II lt. BSG für sich zu betrachten:
- Produkt aus angemessener Kaltmiete und angemessenen Nebenkosten
- Heizkosten.


Mitteilung über zu hohe Unterkunftskosten/Aufforderung zur Kostensenkung
Maßgeblich ist, dass der Hilfebedürftige im Bedarfszeitraum tatsächlich eine Kostensenkung durchführen kann, ansonsten ist die derzeitige Wohnung als angemessen zu betrachten und deren Kosten solange zu zahlen, bis eine Möglichkeit zur Kostensenkung tatsächlich besteht. Eine Kürzung der KdU Aufgrund einer Forderung zur Kostensenkung, die in der Praxis nicht realisierbar ist, ist damit klar rechtswidrig.
Das heißt konkret, unangemessene Kosten der Unterkunft müssen vom Leistungsträger in tatsächlicher Höhe übernommen werden, wenn:
1. eine Möglichkeit zur Senkung nicht besteht, weil angemessener Wohnraum im Bedarfszeitraum nachweislich nicht vorhanden ist,
2. die Angemessenheitskriterien rechtswidrig sind,
3. Maßnahmen zur Senkung unzumutbar sind, z.B. bei absehbar nur kurzem Leistungsbezug,
4. bei nur geringfügiger Überschreitung der Miethöchstgrenze ein Umzug unwirtschaftlich wäre; hierzu muss die Behörde eine Wirtschaftlichkeitsberechnung (Kosten jetzt <> Kosten danach) vornehmen.
Da die Beweislast hier den Hilfebedürftigen trifft, sollte dieser unbedingt seine Bemühungen dokumentieren, also von Anfang an jeden Schritt bei der Suche schriftlich festhalten:
- bei welchen Vermietern/Wohnungsverwaltungen man sich um eine Wohnung bemüht hat,
- wann man sich auf welches Inserat hin bei wem mit welchem Ergebnis gemeldet hat (Anzeigen aufheben),
- warum eine Wohnung nicht an ihn vermietet wurde,
- die genauen Daten der Wohnungen (Größe, Kaltmiete, Neben- und Heizkosten).

Als Nachweismöglichkeit bietet sich das "Formblatt zur Wohnungssuche" an.

=> Urteile und Beschlüsse des BSG zu den Unterkunftskosten


Tipps:

Kaltmiete oder Bruttokaltmiete?
In  B 7b AS 10/06 R vom 07.11.2006 (RdNr. 29) ging das BSG noch davon aus, dass die reine Kaltmiete relevant ist.
In B 14 AS 16/09 R vom 19.10.2010 geht das BSG nunmehr davon aus, das die Produkttheorie auch die sog. kalten Betriebskosten umfasst.
Dazu soll ein Durchschnittswert aller nach der Betriebskostenverordnung zugrundeliegenden Kostenarten (ohne Heizkosten) unter Berücksichtigung der regionalen Besonderheiten gebildet und mit der angemessenen Kaltmiete pro qm addiert werden. Nur wenn keine regionalen Übersichten vorliegen, kann auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zurückgegriffen werden.
Die Summe aus dem Durchschnittswert der kalten Betriebskosten und der angemessenen Kaltmiete bildet dann das Angemessenheitskriterium nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II zur Beurteilung der Angemessenheit der Unterkunftskosten.

Betriebskostennachzahlung nach Leistungsbezug, wenn man während des abgerechneten Zeitraumes ALG II bezogen hatte
Die ARGE ist während des Leistungsbezuges gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II verpflichtet ist, die Unterkunftskosten in tatsächlicher Höhe zu übernehmen.
Enthält die Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung, bedeutet dies nichts anderes, als dass der Leistungsträger zu wenig Unterkunftskosten gezahlt hat und die nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II zu übernehmenden tatsächlichen Kosten höher waren. Somit muss er auch den Teil der Nachzahlung übernehmen, der für den Bezugszeitraum des ALG II angefallen ist, weil es sich ja dabei um die tatsächlichen Kosten handelt.
Um diese Unterkunftskosten nachgezahlt zu bekommen, muss man einen Überprüfungsantrag der ALG II Bescheide des Abrechnungszeitraum stellen und darin beantragen, dass rückwirkend für diesen Zeitraum die tatsächlichen Unterkunftskosten berücksichtig werden.